A acção de despejo é uma acção judicial que se destina a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, e segue a forma de processo comum declarativo.
Desde a Reforma de 2006 que esta denominação das acções declarativas deixou de fazer sentido, uma vez que a situação de despejo, propriamente dita, tornou-se exclusiva das acções executivas, mais concretamente, da acção executiva para entrega de imóvel arrendado. Com a nova Reforma de 2012 esta situação é alterada ainda mais com a criação do procedimento especial de despejo, que correrá os seus termos iniciais no Balcão Nacional do Arrendamento, sob a tutela da Direcção-Geral da Administração da Justiça.
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A acção de despejo consiste numa acção judicial declarativa que corre os seus termos nos tribunais comuns e que, com estas alterações legislativas, verá o seu âmbito de aplicação diminuir significativamente.
E quando exige a lei tal situação?
Com esta proposta de lei, a acção de despejo aplicar-se-á apenas às situações em que o senhorio pretenda resolver o contrato de arrendamento, com fundamento em incumprimento do arrendatário das suas obrigações: por violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio; pela utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública; pelo uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina; pelo não uso do locado por mais de um ano, pela cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.
Deve, assim, recorrer-se ainda à acção de despejo nas situações em que o senhorio pretenda discutir judicialmente a cessação do contrato de arrendamento e não possa fazê-lo extrajudicialmente ou com recurso à acção executiva.
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Efectivamente, a acção de despejo também será o meio processual a seguir sempre que a lei imponha o recurso à via judicial e não seja aplicável outro tipo de acção.
Deste modo, além das acções executivas e do novo procedimento especial de despejo, a acção de despejo não será o meio processual adequado, por exemplo, no caso de caducidade por morte do arrendatário, em que não há lugar à transmissão do contrato, caso em que a acção a intentar deverá ser uma acção de reivindicação.
Esta acção de despejo está, cada vez mais, limitada no seu âmbito de aplicação.
Por Lourença de Sousa Rita, advogada da JPAB - José Pedro Aguiar-Branco & Associados (lourenca.rita@jpab.pt)
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