A pandemia de Covid-19 praticamente congelou o mercado imobiliário e o efeito começa a chegar aos preços.
Para já, o impacto nota-se sobretudo nas rendas, e em especial no alojamento de curta duração, mas as empresas do setor admitem que daqui a alguns meses, os valores de venda também podem sofrer ajustamentos consideráveis.
Alojamento local em saldos
Os imóveis que, antes da pandemia, estavam a ser usados como alojamento local ou de curta duração, estão agora vazios, com o desaparecimento de turistas.
“O alojamento local parou completamente”, diz Hugo Silva da Remax à TVI. “No arrendamento o efeito é imediato. Os preços estão a baixar muito, de caras, uns 20%”.
Nas plataformas de arrendamento há anúncios com autênticos preços de saldo, como é o caso do Airbnb. Na página, basta pesquisar para encontrar casas disponíveis, com reduções de preço que chegam aos 50%.
Muitos dos proprietários disponibilizam agora os imóveis para arrendamentos de média duração, percebendo que o alvo já não são os turistas, mas sim profissionais que não possam ou não queiram, por esta altura, partilhar casa com a família, por medo de a infetar.
A procura caiu de tal maneira que a Airbnb anunciou já um fundo de mais de 200 milhões de euros para ajudar os proprietários que fiquem em dificuldades financeiras devido aos cancelamentos.
Compra e venda está praticamente parada
As compras e vendas de casas também estão praticamente paradas.
Eu fazia quatro ou cinco contactos com compradores por dia. Agora faço isso por semana, com sorte. Não há visitas às casas, a não ser virtualmente, não se estão a fechar negócios praticamente nenhuns, nem a marcar escrituras”, revela o profissional da Remax.
De acordo com este vendedor, “o mercado está praticamente parado. A oferta que existe é a mesma que havia antes da pandeia, mas a procura praticamente não existe”.
Um cenário confirmado por Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal: “De uma forma geral, e como consequência natural da prioridade máxima que todos devemos ter atualmente (estar em casa e manter distanciamento social) o número de visitas a imóveis está a baixar significativamente e muitas operações foram adiadas, o que irá originar uma redução importante de transações no 2º e no 3º trimestre”. Uma situação que é “transversal, a nível nacional”.
Preços já estão a baixar, mas pouco
Com a situação atual, “o tempo de venda dos imóveis começa a aumentar. Quem já tinha imóveis à venda, vai tê-los no mercado mais tempo do que estava à espera e, os proprietários que têm pressa em vender e que necessitam de dinheiro, esses sim, começam a perceber que, se querem vender já, têm de baixar os preços”, explica Hugo Silva, da Remax.
Para este vendedor, que trabalha no setor há quase 20 anos, o que está a acontecer é um ajustamento.
Os preços estão a ficar mais realistas. Os que estão a baixar são preços de imóveis que estavam claramente inflacionados, nos sites de vendas, mas que na realidade não valiam os preços que tinham."
Visão idêntica tem o CEO da Century 21 Portugal: “No mês de março os valores dos imóveis mantiveram-se estáveis. A curto prazo, apenas antecipamos descidas de preços dos imóveis por parte de famílias e investidores com urgência em vender, para fazer frente a necessidades de liquidez imediata. Nestes casos, os descontos podem situar-se entre os 10% a 15%”.
Imobiliárias esperam quedas de 20 a 30% após a pandemia
Mas o efeito da pandemia na economia vai estender-se muito para lá do estado de emergência.
"A crise económica consequente à crise sanitária terá um impacto natural nos valores dos imóveis, para os quais se prevê um ajuste genérico de preços”, refere Ricardo Sousa à TVI.
Também Hugo Silva, da Remax, acredita que os preços podem vir a baixar, sim, daqui a poucos meses. "Possivelmente em setembro podemos vir a assistir a uma descida de preços, na ordem dos 20 a 30%, mas para já ainda não é muito visível porque o mercado está congelado, e as pessoas ainda têm como referência os preços praticados antes da crise”.
A Era também acredita que os tempos de aumento dos preços acabaram e que a tendência é de descida “Tendo em conta a situação das últimas semanas, acreditamos que se vá verificar uma inversão nesta curva, passando a existir uma baixa nos preços. Aliás, tendo em conta os contactos que temos efetuado ao longo das últimas semanas com os nossos clientes, verificamos que existe uma disponibilidade por parte dos clientes para baixar os preços dos seus imóveis”.
A explicação é muito simples: “Antecipando que se vai verificar uma quebra nos preços dos imóveis nos próximos tempos, devido à evolução do mercado, os clientes acreditam que se optarem por baixar os preços no imediato terão a possibilidade de vender mais rapidamente o seu imóvel, evitando baixas maiores num período posterior”.
Para a Century 21, pode ser uma oportunidade. “Para investidores com liquidez e agilidade para decidir rápido, este é um bom momento para comprar”, refere Ricardo Sousa.
E depois da crise?
Hugo Silva da Remax mostra-se otimista.
As medidas bancárias que estão a ser preparadas podem evitar que o efeito da pandemia seja tão grande. Na última crise, o problema foi que a b anca não dava financiamento, porque não havia. Agora, o que se prevê é o contrário. Os bancos estão cheios de dinheiro e querem e precisam de emprestá-lo. É assim que ganham dinheiro, dando crédito.”
Já o CEO da Century 21 mostra-se mais cauteloso. “A recuperação do sector é muito difícil de antecipar, porque os cenários mudam diariamente e estamos a viver uma situação global nunca antes observada. Acredito que hoje é quase consensual que descartamos a famosa, e tão desejada, recuperação económica em “V”, e o mais provável é que se venha a registar uma recuperação mais progressiva, em “U”. Neste cenário, é expectável um 4º trimestre forte e uma recuperação evolutiva do sector imobiliário, ao longo de 2021”.
“Antecipa-se, também, uma regularização de preços no mercado. Os proprietários passarão a ter uma relação mais equilibrada com os compradores, o que não é apenas positivo, mas também necessário. Portugal mudou de escala, com os centros das nossas cidades reabilitados, tanto edifícios como espaços públicos, o que gerou um posicionamento internacional muito superior para o mercado imobiliário nacional. Neste sentido, é provável que se verifique um ajuste maior de preços em zonas mais inflacionadas, como em algumas áreas prime de Lisboa e do Porto”, explica.
Em suma, “a atual situação do mercado imobiliário tenderá a ser controlada ao longo do tempo mas implicará, a médio prazo, uma ligeira queda nos preços, em geral e em todo o território nacional, com exceção da construção nova, para a qual se antecipa a manutenção dos atuais valores de comercialização”.
Últimos dados disponíveis já mostram tendência
Os últimos dados da Confidencial Imobiliário mostram que “o preço das casas em Portugal (Continental) registou uma variação de 0,4%, mostrando no imediato um comportamento de estabilidade por parte do mercado”. Esta é a variação mensal mais baixa desde o início de 2019.
O Índice de Preços Residenciais (IPR) da Confidencial Imobiliário acompanha a evolução dos preços reais de transação no mercado de habitação nacional, a partir dos dados do SIR – Sistema de Informação Residencial.
“Estes são os primeiros resultados do mercado já num período com influência do Covid-19. Confirmam algo que já se poderia esperar. Não surpreende que numa primeira fase se registe uma travagem no crescimento de preços. Numa segunda fase é de esperar que os preços possam manter-se estáveis, dado haver ainda muita incerteza da duração da crise pandémica, havendo resistência dos proprietários em aceitar descontos elevados. Admito que, mais tarde, se possam ver oscilações maiores nos preços, muito em face de casos concretos de dificuldade
financeira por parte dos vendedores. Claro está, tudo dependerá da duração da atual pandemia”, comenta Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário.
Já a Imovirtual, na sua última análise, “registou sinais de retoma do tráfego durante a última semana (30 de março a 5 de abril), sobretudo, em comparação com a semana anterior (23 a 29 de março). A plataforma teve um crescimento 9% no número de utilizadores totais e de 11% tanto em novos utilizadores como em número de visitas ao portal”.