Sou proprietário, inquilino, tenho uma casa para vender. O que vai mudar na vida dos portugueses com as novas regras na habitação - TVI

Sou proprietário, inquilino, tenho uma casa para vender. O que vai mudar na vida dos portugueses com as novas regras na habitação

Habitação (Manuel de Almeida/Lusa)

São dezenas de medidas anunciadas pelo Governo ainda sem data de entrada em vigor. Diplomas estarão em consulta pública durante um mês e depois serão enviados para o parlamento

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Sou inquilino

Rendas com tetos nos aumentos para 2024

As rendas novas de imóveis que já se encontravam no mercado de arrendamento nos cinco anos anteriores não podem ultrapassar uma subida de 2% face à renda anterior.

A esse valor pode ser acrescentada, no entanto, a atualização automática dos três anos anteriores, caso não tenha sido aplicada. Na prática, como explicou o primeiro-ministro, se os valores das rendas tiverem sido atualizados ao longo dos anos aplica-se apenas os 2% do ano em questão.

Mas, na prática, quanto pode o proprietário aumentar a renda em 2024? Partindo do princípio de que o proprietário aumentou a renda do seu inquilino pela atualização prevista na lei em 2021 e em 2022 e tendo em conta que em 2023 o Governo colocou um travão ao aumento, apenas permitindo uma atualização de 2%, quando o aumento deveria ter sido de 5,43%, então, em 2024, o aumento deverá de ser os 2%, mais os 3,43% (5,43%-2%) que deveriam ter sido aumentados em 2023, mas não foram.

Apoio ao pagamento

Quem tiver taxas de esforço superiores a 35% e esteja entre os primeiros seis escalões de IRS estará elegível para receber um apoio extraordinário ao pagamento da renda da casa, estando o apoio dentro dos limites de renda do programa Porta 65, cujos valores variam por município, e podem ser consultados aqui.

Esse apoio irá corresponder à diferença entre a taxa de esforço real e a taxa de esforço final de 35%, havendo um limite de 200 euros para o apoio a dar mensalmente por parte do Estado, desde que o contrato seja anterior a 2023.

Neste ponto o Governo dá dois exemplos: um pai com um filho cujo rendimento seja 1.400 euros e a renda paga por um T2 em Lisboa seja de 900 euros receberá um apoio de 200 euros. Já um casal com dois filhos com um rendimento acumulado de 2.500 euros e uma renda de 1.200 euros para um T3 no Porto recebe igualmente um apoio de 200 euros.

Ainda em relação ao Porta 65, refere o Governo que o apoio permanente poderá ser estendido a jovens em situações de maior vulnerabilidade, como sejam aqueles que tenham quebras de rendimento superiores a 20% ou famílias monoparentais.

Sou proprietário de uma casa arrendada

Descida de IRS para todos

O Governo vai descer a taxa liberatória a que estão sujeitos os rendimentos provenientes de rendas. Atualmente os proprietários podem optar por englobar os rendimentos com rendas a outros rendimentos que tenham ou que sejam tributados a uma taxa liberatória de 28% em sede de IRS. António Costa anunciou que esta taxa passará para 25%.

Dar confiança ao proprietário

O objetivo passa por dar confiança ao proprietário explicou o primeiro-ministro, que disse haver em Portugal milhares de casas por arrendar por falta de confiança dos senhorios. Aqui o Governo irá, se necessário, substituir-se ao inquilino sempre que este entre em incumprimento de três meses, o prazo para o senhorio denunciar o contrato.

O Estado paga esses três meses, garantindo que o senhorio não perde dinheiro, ao mesmo tempo que ajuda, caso se verifique motivação social para tal, o inquilino a pagar a renda. Uma medida que funciona, por exemplo, para quem tenha tido uma perda repentina de rendimento ou tenha enfrentado uma grande despesa familiar, como a colocação do pai ou da mãe no lar.

Benefícios fiscais

Os senhorios que disponibilizem as suas casas para arrendamento habitacional de longa duração vão ter benefícios fiscais, nomeadamente em sede de IRS, o que se traduz nos seguintes valores.

Regime Atual

Taxa de IRS

Regime Proposto

Taxa de IRS

Até 2 anos

28%

Até 5 anos

25%

Entre 2 e 5 anos

26%

Entre 5 e 10 anos

15%

Entre 5 e 10 anos

14%

Entre 10 e 20 anos

10%

Superior a 20 anos

10%

Superior a 20 anos

5%

Rendas antigas

Os inquilinos com contratos de arrendamento celebrados antes de 1990, antes do Regime do Arrendamento Urbano, cujo rendimento anual bruto corrigido seja cinco vezes inferior à retribuição mínima nacional anual ou cuja idade é superior a 65 anos ou ainda com um grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.

O objetivo passa por isentar de IRS os rendimentos prediais e de IMI os senhorios que tenham este tipo de contratos, passando de uma taxa de 28% de IRS e da taxa aplicada pelo município para o pagamento de 0% destes impostos.

Será ainda aplicada a isenção de imposto sobre as mais-valias sempre que um imóvel seja vendido ao Estado, beneficiando assim quem venda uma casa a uma autarquia, por exemplo, em detrimento da venda a um proprietário privado. Atualmente 50% da mais-valia está sujeita a IRS, se o valor não for reinvestido.

Tenho crédito à habitação

Taxa fixa obrigatória

Passa a haver uma obrigatoriedade de os bancos apresentarem a opção de uma taxa fixa na negociação do crédito à habitação. Ainda assim, esclareceu António Costa, não há um limite para a aplicação dessa taxa fixa, que pode ser estabelecida de acordo com o entender do banco.

Apoio às taxas de juro

Será ainda dado um apoio na subida da taxa de juro a famílias cujo rendimento vá até ao sexto escalão de IRS e cujo empréstimo não ultrapasse os 200 mil euros. Isso será feito através de uma compensação da diferença entre a taxa de juro em vigor e o valor de referência de taxa de esforço máxima de 3%, sempre que num limite de um Indexante de Apoios Sociais de 1,5 (cerca de 720 euros).

No fundo, uma pessoa com um crédito de 100 mil euros a 30 anos que pagava 331 euros antes da subida das taxas de juro passaria a pagar 489 euros com uma taxa de 3% e 549 euros com a taxa de 4%. O Governo pagaria metade da diferença entre os 489 e os 549 euros. No caso pagaria 30 dos 60 euros de aumento.

Tenho uma casa devoluta

É uma das medidas mais controversas apresentadas pelo primeiro-ministro: o Governo quer obrigar os proprietários de casas devolutas a arrendar as casas a entidades públicas, com o pagamento da respetiva renda, para que estas entidades, posteriormente, as subarrendem a particulares.

Os documentos divulgados pelo Governo não apresentam mais detalhes sobre a medida e António Costa, em entrevista à TVI, também não adiantou muito mais. O primeiro-ministro limitou-se a dizer que não acredita que haja problemas de inconstitucionalidade e, antes, na conferência de imprensa, já tinha assegurado que não se tratava de “expropriar sequer a propriedade que está devoluta”, assegurando que se trata apenas de fazer “um arrendamento obrigatório e o Estado pagará ao proprietário uma renda legítima."

O efeito que esta medida poderá vir a ter está ligado ao número de casas devolutas existentes em Portugal, ao próprio conceito de casa devoluta e qual o conceito de casa devoluta a que o Governo se referiu. Atualmente, o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) já prevê o agravamento do imposto a pagar pelas casas devolutas por mais de um ano, dando aos municípios a possibilidade de aplicar, ou não, esse agravamento do imposto. A classificação como casa devoluta cabe, aliás, às Câmaras Municipais e baseiam-se em indícios como a inexistência de contratos de telecomunicações, água, luz ou gás, por exemplo. Ou mesmo quando os consumos são muito baixos, podendo também ser considerada devoluta em resultado de vistorias realizadas pelo município.

Ou seja, não existe uma quantificação exata de quantas casas devolutas existem em Portugal. Os números mais aproximados que existem são os divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística, com base nos Censos de 2021. Segundo estes dados, em 2021 existiam em Portugal mais de 723 mil casas vagas, destas, mais de 348 mil estavam vagas por se encontrarem à venda ou para arrendamento e as restantes 375 mil encontravam-se vagas por outros motivos não especificados.

Mas mesmo esta situação não quererá dizer que as 375 mil casas se encontravam classificadas como devolutas. Aliás, deverá haver muito menos casas consideradas devolutas uma vez que, também em 2021, apenas 24 municípios decidiram aplicar o agravamento do IMI a casas devolutas, num total de pouco mais de 4.100 casas.

Tenho uma casa para vender ou arrendar

Para quem é proprietário de um imóvel e o queira vender ou arrendar, as propostas do Governo também trazem novidades, nomeadamente, pelo facto de o Estado se assumir como potencial comprador da casa ou arrendatário temporário dessa casa.

Se arrendar a casa ao Estado, o que o Governo garantiu irá ser feito a preços de mercado, o objetivo de António Costa é que o imóvel seja imediatamente colocado no mercado para ser subarrendado. E haverá a garantia de que o futuro inquilino apenas pagará ao Estado uma renda que lhe permita ter uma taxa de esforço (o peso do valor da renda em relação aos rendimentos do agregado familiar) que não ultrapasse os 35%. A diferença entre as duas rendas será suportada pelo Estado.

Caso o proprietário venha a vender a casa ao Estado ou a um município, mais uma vez a preços de mercado, então haverá uma vantagem: ao contrário do que acontece atualmente, em que na venda a um privado, havendo mais-valias, metade destas são tributadas em IRS se não forem reinvestidas. Agora, o Governo pretende isentar de mais-valias quando a venda é feita a um município ou ao Estado. Depois da casa ser propriedade do Estado ou da autarquia, o objetivo é colocá-la no mercado de arrendamento.

Em matéria de vendas de casas, o Governo avança ainda com outra medida para incentivar a redução do endividamento das famílias. Atualmente, metade das mais-valias geradas na venda de um imóvel só escapam à tributação em IRS perante duas condições: se o valor da venda for aplicado na compra de uma outra casa que venha a ser a futura habitação própria e permanente do vendedor e se a casa vendida também fosse a habitação própria e permanente do vendedor. O Governo pretende agora alterar esta regra e isentar também de mais-valias a venda de um imóvel se o valor da venda for utilizado na amortização do crédito da habitação própria e permanente do vendedor ou de um seu descendente.

Tenho um Alojamento Local

É outra das medidas mais polémicas do pacote para habitação apresentado pelo Executivo. O Governo começa por dar incentivos aos proprietários de estabelecimentos de Alojamento Local (AL) que ‘transformem’ esses imóveis em arrendamento convencional, e acaba por aplicar uma taxa extra aos Alojamentos que se mantenham como tal.

Na prática, os AL registados até ao final de 2022 que transfiram o imóvel para o mercado de arrendamento habitacional até ao final de 2024 podem beneficiar de uma isenção total de imposto, ou seja, os rendimentos até 2030 não serão tributados em sede de IRS. Os proprietários que mantenham os imóveis afetos ao AL passarão a ter de pagar uma contribuição extraordinária que será utilizada para financiar políticas de habitação acessível.

O Governo vai ainda suspender a atribuição de novas licenças de AL em todo o país, em 2030 vai submeter a reapreciação as licenças existentes e, a partir dessa data, as licenças passam a estar sujeitas a renovações não automáticas de cinco em cinco anos.

Outras medidas

O Governo anunciou ainda outras medidas que espera que venham a aumentar a oferta de casas disponível no mercado, entre as quais estão:

-Fim dos vistos gold, sendo que se pode salvaguardar a renovação da licença, a cada dois anos, quando o imóvel for residência própria e permanente do dono ou de um descendente, bem como quando exista um contrato de arrendamento para habitação própria com prazo não inferior a cinco anos;

-Conversão de imóveis para fins de comércio e serviços em uso habitacional, passando a ser possível a alteração automática das licenças, sem que seja necessária a revisão de planos de ordenamento do território ou da licença de habitação;

-Mobilização de solos públicos para projetos de arrendamento acessível, com a cedência de terrenos que o Estado irá promover para arrendamento acessível por parte de privados e cooperativas;

-Responsabilização dos projetistas, que passam a ter um termo de responsabilidade na aprovação dos projetos. António Costa destacou que haverá um regime sancionatório “muito duro” em casos de incumprimento neste ponto;

-Aplicação de sanções com juros de mora a municípios e entidades que não cumpram os prazos legalmente estabelecidos para construção;

-Financiamento aos municípios para realização de obras coercivas numa linha de financiamento avaliada em 150 milhões de euros.

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