Está a tornar-se um desafio cada vez maior e não diz respeito a um único país, mas reflete antes uma tendência geral: os preços e as rendas das casas na União Europeia ainda não pararam de subir desde 2013, segundo o relatório “Housing in Europe – 2022” do Eurostat. A tendência é semelhante por toda a Europa, sendo que houve aumentos particularmente grandes entre 2015 e 2021. No total, o preço das casas subiu 37% entre nos últimos anos.

No que toca às rendas, a evolução é semelhante, sendo que houve um aumento constante entre 2010 e 2021, mais especificamente na ordem dos 16%. Por outro lado, 6,6% da população portuguesa vive com uma taxa de esforço com a habitação acima dos 40%. Esta tendência não ocorre exclusivamente em Portugal, ou sequer na Europa. Porém, as abordagens de combate a este problema não são uniformes e os resultados divergem entre si.

No Canadá, o novo ano trouxe alterações às regras de acesso ao imobiliário. Desde 1 de janeiro que os investidores estrangeiros que não estejam a morar no país estão proibidos de comprar casa. A medida ficará em vigor durante dois anos e irá afetar, sobretudo, os estrangeiros não residentes. Isentos da nova regra ficam os imigrantes e residentes permanentes, que utilizem as respetivas casas como residência principal. Existem ainda exceções para os estudantes estrangeiros, portadores de autorizações de trabalho e requerentes de asilo.

O primeiro-ministro do país, Justin Trudeau, cumpre assim uma promessa eleitoral feita em abril do ano passado, com vista a combater a escalada dos preços imobiliários no país. No Canadá, o preço médio de uma casa aumentou 48% desde 2013, tornando este mercado imobiliário um dos mais inacessíveis do mundo. O chefe do governo sublinhou que "as casas são para pessoas, não para investidores", e esclareceu que “o interesse nas casas está a atrair especuladores, empresas ricas e investidores estrangeiros” levando, por sua vez, a um "problema real de habitação subutilizada e vazia, especulação desenfreada, preços a disparar", apontou.

Caso um estrangeiro não residente decida ainda assim comprar casa no Canadá arrisca-se a uma multa até 6.900 euros, podendo esta também ser aplicada a todas as pessoas e empresas que apoiem a transação. Além da coima, existe ainda a possibilidade da venda forçada do imóvel.

Além desta medida, o Canadá possui incentivos fiscais à compra da primeira casa, projetos de construção e apoios à renda mensal para os cidadãos com dificuldade em encontrar uma renda acessível. Em paralelo, entrou também em vigor a 1 de janeiro um imposto para quem compra e vende uma casa num prazo de 12 meses, um fenómeno também conhecido como flipping. Nas províncias da Columbia Britânica e Ontário já existia um imposto de 20% sobre as transações provenientes de estrangeiros, medida que a oposição a Trudeau sugeriu, em vão, como alternativa à proibição que entrou em vigor.

Esta proibição relativa ao investimento imobiliário estrangeiro não é inédita, já que também a Tailândia proíbe a venda a estrangeiros de terrenos destinados à habitação. Recentemente esteve sobre a mesa uma proposta para reverter esta situação, mas foi abandonada após contestação pública. Atualmente, os investidores estrangeiros na Tailândia podem adquirir apenas apartamentos e por meio de contratos de leasing de longo prazo.

Que medidas têm sido contempladas em Portugal?

Em Portugal tem havido iniciativas para combater o encarecimento das casas, mas os resultados não têm sido expressivos. Iniciativas como o Programa de Arrendamento Acessível, com o objetivo de apoiar famílias face à escalada dos preços, conta com apenas 950 contratos ativos, ou seja, 0,4% dos contratos de arrendamento celebrados desde 2019, segundo noticiou o Público.

Em 2020, a agora ministra Marina Gonçalves, na altura secretária de Estado da Habitação, reconheceu que o programa estava “aquém das expectativas”. Agora, o programa irá mudar de nome e irá passar a permitir contratos de “residência temporária” com prazos inferiores a cinco anos e a eliminação da taxa de esforço mínima.

Por outro lado, como complemento ao antigo Programa de Arrendamento Acessível está o Plano de Reabilitação de Património Público para Arrendamento Acessível, uma iniciativa que prevê a reabilitação de imóveis devolutos do Estado para os tornar acessíveis à classe média.

Adicionalmente, foi também criada uma bolsa de imóveis devolutos do Estado, com o objetivo de serem posteriormente disponibilizados para habitação acessível. No âmbito desta iniciativa foram já identificadas cerca de 15.000 habitações, conforme indicado em 2020.

No entanto, apesar deste conjunto de medidas, a realidade da habitação em Portugal pouco se alterou, sendo que o ex-ministro das infraestruturas, Pedro Nuno Santos, admitiu mesmo que o Estado “falhou” na promoção de políticas públicas de habitação.

Contrariamente ao que acontece no Canadá, em Portugal existe o Programa de Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI), também conhecido por vistos gold, precisamente para incentivar o investimento estrangeiro. Desde o seu lançamento em 2012, os vistos gold já contribuíram com mais de 6.500 milhões de euros em investimento, dos quais 465 milhões corresponderam ao período entre janeiro e setembro de 2022.

Segundo a Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, esta iniciativa, ao lado do crescimento do turismo, foi a principal responsável pela reabilitação do centro das cidades portuguesas.

Que medidas foram já contempladas no resto do mundo?

Nova Zelândia

À semelhança do Canadá, também a Nova Zelândia proibiu os investidores estrangeiros não residentes de adquirir propriedade no país. A medida entrou em vigor em 2018, no entanto, os preços das casas continuaram a aumentar após a sua entrada em vigor. Segundo dados do QV Price Index, um índice de preços da habitação na Nova Zelândia, as casas continuaram a subir ininterruptamente desde 2018 até janeiro de 2022. De janeiro em diante, os preços têm estado em queda contínua, em grande parte devido ao aumento das taxas de juro - já caíram 8,2% nos últimos meses.

Na altura em que a proibição em causa foi aprovada, em 2018, a medida foi criticada por vozes que consideraram que o impacto real nos preços do mercado imobiliário seria reduzido. Antes da medida avançar, o peso dos investidores estrangeiros não residentes na Nova Zelândia era de 2,9%. Desde a implementação da medida, a proporção destes mesmos investidores caiu para 0,4%, embora os preços tenham continuado a subir, conforme noticiou a CBC.

Espanha

Na vizinha Espanha está ainda sobre a mesa uma proposta anunciada em fevereiro de 2022. Segundo avança a CincoDías, está em discussão a definição do que constitui um grande proprietário sendo que, de momento, este tipo de proprietário deve possuir mais de 10 imóveis urbanos, ou uma área construída superior a 1.500m2.

A definição pode ter um grande impacto já que irá influenciar as regras das medidas de controlo de preços nas respetivas comunidades autónomas e câmaras municipais do país. O texto ainda pode vir a sofrer alterações, mas indica que as autarquias locais poderão aprovar tetos à renda mensal cobrada pelos grandes proprietários de “natureza jurídica” ou, diga-se antes, empresas.

Estes tetos à renda podem ser aplicados nas zonas de maior pressão habitacional, definidas previamente pelas autarquias e podendo abranger quer uma rua, bairro, distrito ou mesmo uma cidade inteira. No entanto, não existem dados ou estimativas oficiais para o potencial impacto desta medida. Em discussão está também a possível redução do limite mínimo de imóveis necessários para se ser considerado um grande proprietário, de 10 para 5, potencialmente alargando o universo abrangido.

Por outro lado, os pequenos e grandes proprietários individuais (não empresariais) não ficarão sujeitos a este teto nas rendas, embora fiquem sujeitos a um congelamento das rendas tanto nos contratos novos como nos antigos.

França

Até 2020, França foi campeã a nível europeu no que toca à construção de casas novas. Ficando à frente de países como o Reino Unido, Alemanha ou mesmo os Estados Unidos, foi quem teve maior rácio de novas construções por habitante, segundo dados da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE) avançados pelo Le Figaro. No entanto, o ritmo de construção tem estado em queda há vários anos, não sendo suficiente para satisfazer as necessidades da população.

Apesar do país dispor de políticas fiscais favoráveis à construção de habitação, dados da OCDE apontam que França tem cerca de 8% do seu parque habitacional devoluto. Segundo o projeto Investigate Europe, a cidade com a maior proporção de casas vazias é Vichy, no centro do país, onde 22% (4.700 unidades) das casas estão desocupadas. Em paralelo, Vichy dispõe de um rácio de habitação social na ordem dos 15% sendo que, por lei, as cidades francesas são obrigadas a ter pelo menos 20%. Ainda assim, as autarquias francesas alegam estar a ser obrigadas a construir nova habitação.

Alemanha

Na Alemanha, mais especificamente na cidade de Berlim, foi feito um referendo em 2021 sobre a possibilidade do governo se apropriar de apartamentos dos grandes proprietários, como forma de proteger o alojamento acessível, segundo avançou a Euronews. Em causa esteve a transferência, para entidades públicas, de imóveis provenientes de senhorios com mais de 3 mil unidades. A proposta poderia abranger um universo de 260 mil apartamentos, que passariam assim a ser propriedade pública, ainda que o referendo em questão não tivesse um carácter vinculativo.

Questionados em relação à possível apreensão de imobiliário dos chamados mega proprietários, os eleitores de Berlim optaram pelo sim com 59% dos votos, contra 41%. No entanto, um ano depois, o processo ainda não conduziu a qualquer ação.

Em 2021, um teto ao preço das rendas foi considerado inconstitucional, e subsequentemente anulado, pelo que os inquilinos se viram forçados a devolver a poupança amealhada enquanto a medida esteve em vigor. Por outro lado, Berlim também tem procurado encorajar os senhorios institucionais a reduzir voluntariamente o custo dos arrendamentos, mas sem sucesso.

Cerca de 90 mil unidades, dentro dos 1,9 milhões de apartamentos em Berlim, estão classificados como habitação pública. Contudo, este número tem estado a cair nos últimos anos, sendo que a maior parte da habitação pública da cidade passa ao mercado privado passados 30 anos. 

China

Na China, o setor imobiliário tem sido um motor de crescimento do país, representando mais de 25% do PIB chinês. No entanto, este mercado encontra-se mergulhado numa crise profunda.

Nos últimos anos, Xi Jinping apertou a torneira de financiamento de um conjunto de imobiliárias com o objetivo de estabilizar preços, já que as antigas regras permitiram um elevado nível de dívida das construtoras, que por sua vez foram aumentando os preços para cobrir este buraco. Como resultado, o preço da habitação na China aumentou seis vezes nos últimos quinze anos, segundo a Bloomberg.

Sem o financiamento simplificado como antes, as construtoras interromperam ou paralisaram por completo a construção de habitação, ainda que a população continue a pagar a prestação mensal das respetivas casas, já que na China reina o modelo da pré-compra. Isto levou a que os proprietários deixassem de pagar a mensalidade da casa em protesto contra as construtoras, agravando a crise de liquidez no sector.

Em resposta, numa tentativa de devolver a confiança ao mercado e consumidores, o governo de Xi Jinping apostou num combate ao nível financeiro. Isto é, o regulador bancário da China já pediu aos bancos para oferecer crédito às imobiliárias elegíveis, de modo a finalizarem as casas inacabadas. Por outro lado, também está a ser apoiado o processo de fusão e aquisição de imobiliárias, como forma de fomentar a estabilização. Já em Zhengzhou, na província central de Henan, foi considerado um resgate às imobiliárias insolventes.

Filipe Maria