Nova Lei das Rendas: a polémica continua

Sete meses depois da aprovação da nova Lei, com vários Diplomas Regulamentares já publicados, e mesmo com a promulgação do Presidente da República e publicação no Diário da República, este instrumento continua a carecer de condições para funcionar em pleno.

A actualização de rendas em causa aplica-se aos contratos de arrendamento anteriores a 1990 [data do Regime de Arrendamento Urbano (RAU)]. Mas para os senhorios que querem aumentar as rendas, existe ainda uma limitação crassa. É que, para calcular a renda, o senhorio precisa de saber qual é o coeficiente de conservação da imóvel. Mas, apesar de os formulários destinados a solicitar o coeficiente de conservação e a ficha de avaliação do nível de conservação já se encontrem disponíveis, falta publicar várias portarias conjuntas dos membros do Governo com tutela sobre as autarquias locais, a habitação e as obras públicas, que regulam, nomeadamente, os procedimentos necessários à execução do decreto-lei já publicado.

De resto, o coeficiente de conservação do imóvel é apurado pelas Comissões Arbitrárias Municipais (CAM), que ainda estão em processo de constituição. Até que as mesmas estejam constituídas, os municípios podem assumir esse papel, mas o apuramento do coeficiente não pode ser feito até que as portarias estejam publicadas. Esta é, pelo menos, a opinião da Associação Lisbonense de Proprietários, da Associação de Inquilinos Lisbonenses e dos advogados consultados pela «Agência Financeira».

Cinco níveis de conservação

Vão existir cinco níveis de conservação dos imóveis: 1-péssimo, 2-mau, 3-médio, 4-bom, 5-excelente. Caso não exista acordo entre as duas partes, o senhorio entender que o nível de conservação é bom ou excelente e decidir actualizar a renda sem apuramento do coeficiente de conservação. Mas, nesse caso, só pode actualizar a renda aplicando o coeficiente 0,9, correspondente ao nível de conservação 3. Se o inquilino discordar, será necessário calcular o coeficiente de conservação.

Os arrendatários podem realizar as obras de reabilitação quando os edifícios forem considerados em mau estado de conservação, quando os senhorios não as realizarem, havendo lugar a uma posterior compensação no valor da renda.

Inquilino pode comprar o imóvel

A Lei possibilita ainda ao arrendatário, mediante acção judicial, a aquisição da propriedade do prédio ou fracção, quando esta seja a última solução viável. Este será o caso quando o proprietário não efectue as obras necessárias e o município, a tal instado, também o não faça. Este direito de aquisição pelo arrendatário acarreta a obrigação para o adquirente, e para quem o substitua nos 20 anos seguintes, de reabilitação e de manutenção do prédio.

Esta possibilidade deixa os senhorios de casas degradadas numa situação complicada. É que, para aumentarem as rendas, terá de ser com o acordo com os inquilinos. Caso contrário, será necessário apurar o coeficiente de conservação e, sendo considerado mau, o inquilino pode exigir as obras de reabilitação. Se o senhorio não tiver dinheiro para as fazer, o inquilino pode comprar o imóvel.

Razões que levaram, para já, a Associação dos Proprietários Lisbonenses a aconselhar os seus associados a não tentarem ainda actualizar as rendas.

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